Actiunea incepe intr-o seara de vara (iulie 1909). cand tanarul Felix Sima soseste in Bucuresti, la ruda sa prin alianta. Costache Giurgiuveanu.
Absolvent al Liceului Internat din Iasi, Felix (care ramasese orfan dupa ce-i murise si tatal), venise la tutorele sau necunoscut, intentionand sa urmeze Facultatea de Medicina.
Primit in batrana casa din strada Antim, tanarul se integreaza vietii putin ciudate din acest spatiu, cunoscand intreaga familie si modul sau de viata. Alcatuita din doua ramuri, familia lui Costache este reprezentativa pentru burghezia bucuresteana a inceputului de secol: autorul descrie cadrul material al existentei (case, interioare), relatiile familiale si sociale, jocul de interese (care au ca mobil banii), infatisarea oamenilor, aspecte ale Bucurestiului de atu nci. Toate aceste aspecte l-au determinat pe criticul Pompiliu Constantinescu sa considere ca romanul este "o fresca din viata burgheziei bucurestene".
In familia lui Giurgiuveanu, pe treapta cea mai inalta a varstei se afla mos Costache, si sora sa Aglae Tulea. Cel dintai traieste in casa din strada Antim, alaturi de fiica sa vitrega - Otilia Marculescu (pe care o iubeste sincer) si pandit cu rautate, din curtea alaturata, de familia Aglaei.
Rentier bogat, Costache intentioneaza sa-i faca o situatie Otiliei, infiind-o, dar teama de Aglae si propria avaritie il impiedica; in compensatie, decide sa-i lase fetei, o casa (ridicata, evident, cu cheltuieli cat mai mici). In acest scop, isi procura materiale ramase de la demolari pe care le depoziteaza in curte, apoi le muta in casa (punand in primejdie vechea cladire).
Din pricina efortului, Costache este lovit de apoplexie., prilej pentru familia Aglaei de a ocupa "militareste" casa, in asteptarea decesului.
Batranul insa nu moare acum (ba trece chiar printr-un scurt episod "conjugal") recapatandu-si sanatatea, desi Stanica Ratiu (ginerele Aglaei) incearca sa-I sperie cu scopul de a afla unde-si tine banii.
De familia lui Costache s-a atasat si Leunida Pascalopol,. mosier bogat si fin, indragostit de Otilia; de dragul acestui sentiment (pe jumatate patern, pe jumatate viril) si al serilor petrecute, la joc de carti, in casa lui Giurgiuveanu, Pascalopol accepta prezenta intregului clan.
Cealalta ramura a familiei este condusa ferm de Aglae (al carei sot - Simion Tulea - este un fel de "anexa" ciudata, prelungita in mezinul familiei - Titi - la fel de ciudat); si, cum tatal era maniac (ii placea sa brodeze, inainte de a fi dus la ospiciu), nici Aurica (una dintre cele doua fiice ale Aglaei) nu este altfel; deosebirea consta doar in "obiectul" maniei: casatoria. Singura care "se salveaza" este Olimpia (casatorita cu Stanica), a carei placiditate va fi folosita, mai tarziu, ca pretext de divort.
in aceasta lume a rautatii si a mizeriei sufletesti, infloreste iubirea dintre cei doi inocenti (Felix si Otilia). Studenti amandoi (el la Medicina, iar ea, la Conservator), tinerii traiesc o dragoste pura, umbrita doar de intrigile lui Stanica si de temerile Iui Felix.
Din pacate, in curand, cuplul adamic va fi izgonit din Paradis: lovit din nou de dambla, Costache este vizitat de Stanica Ratiu, care-i fura banii ascunsi sub saltea, provocand moartea batranului.
Dupa o noapte casta (petrecuta in camera lui Felix), Otilia (a carei infiere nu fusese legalizata) pleaca impreuna cu Pascalopol.
Din epilog aflam ca Felix a devenit un renumit profesor universitar si ca s-a casatorit in chip stralucit. Dupa razboi, revazandu-l pe Pascalopol, Felix este informat ca acesta se despartise de Otilia (din delicatete sufleteasca), dar ca ea ramasese o mare enigma.